Недвижимость без ипотеки. Купить квартиру?

25 декабря на НГС.НОВОСТИ состоялась онлайн-конференция члена совета директоров ООО «АКД» Вадима Сухарева и независимого аналитика Сергея Николаева на тему «Недвижимость без ипотеки. Купить квартиру?». Как развернется ситуация на рынке недвижимости в условиях резкого скачка ставок по ипотеке в ближайшее время и за какими проектами будущее, об этом зрителям и читателям НГС рассказали эксперты.

Справка: ООО «АКД» с 2012 года занимается комплексным освоением территорий, является застройщиком жилого комплекса «Бавария», в составе ООО «АКД-Мета» выступает в роли застройщика ЖК «Оазис». На данный момент в ЖК «Бавария» сдано 14 четырехэтажных малоквартирных домов; в ЖК «Оазис» — 3 жилых многоэтажных многоквартирных дома.



Сухарев Вадим — участвует в реализации двух проектов в сфере жилой недвижимости: член совета директоров ООО «АКД» (ЖК «Бавария»), ООО «АКД-Мета» (ЖК «Оазис»).

Николаев Сергей — на рынке недвижимости с 1994 года. Сделал первый в Новосибирске полный рейтинг надежности строящихся жилых объектов (532 объекта), есть свой ежемесячный мониторинг цен от застройщиков и от инвесторов за последние 6 лет, с 1998 года — раз в квартал.

Ведущая Ива Аврорина:
Добрый день, уважаемые посетители НГС.НОВОСТИ. Начинается онлайн-конференция члена совета директоров ООО «АКД» Вадима Сухарева и независимого аналитика Сергея Николаева на тему «Недвижимость без ипотеки. Купить квартиру?». Пожалуйста, задавайте ваши вопросы.

Анастасия: Как вы можете охарактеризовать нынешнюю экономическую ситуацию и ситуацию на местном рынке недвижимости?

Сергей Николаев: Вопрос сложный. Все основное мы увидим позже. Сильно упала цена недвижимости в долларах. Жители ближнего зарубежья получили возможность за недорого купить недвижимость у нас в городе. Люди стали бояться остаться в рублевой наличности. Стараются покупать квартиры. У застройщиков почти не осталось квартир со сдачей в середине 2015 года. Сильно на рынок недвижимости влияет ситуация с ипотекой. Более 50 % покупок недвижимости у нас связана с ипотекой. Ставку повысили. Спрос на ипотеку соответственно снизился.

Вадим Сухарев: Мне чаще стали задавать вопрос — достроим ли мы свои объекты. Достроим, конечно. Мы инвестировали свои деньги в эти проекты. Более серьезный вопрос — когда достроим. Мы видим определенные риски по объектам на начальных сроках строительства. Мы думаем, что если и будут задержки, то они будут измеряться только несколькими месяцами. На наши объекты спрос на 40 % состоит из ипотечников. Этот сегмент спроса сократится. Но и не все застройщики останутся на рынке во время кризиса.

Антонина:Что будет с ценами на квартиры в 2015 году?

Вадим Сухарев: Цена — это себестоимость земли, строительства, администрирования проекта + маржа застройщика. В строительстве всегда есть определенная валютная составляющая. Себестоимость строительства в любом случае вырастет. Должна вырасти зарплата строителей. Можно посочувствовать застройщикам, у которых есть кредитная нагрузка. Стоимость обслуживания кредита выросла в разы. При такой ситуации цены, скорее всего, будут расти.

Сергей Николаев: Была у нас в 2008 году компания «Держава», которая во время кризиса снижала цены, в то время как остальные застройщики цены повышали. Чем все закончилось, мы помним. Оснований снижать цены на недвижимость у застройщиков сейчас нет. Думаю, цены на недвижимость будут ползти чуть медленнее инфляции.

Андрей: Добрый день! Куда, на ваш взгляд, в 2015 году выгоднее и надежнее инвестировать: в эконом-сектор жилья (например, однокомнатные, двухкомнатные квартиры от «Дискуса») или жилье комфорт-класса (например, небольшие студии «Краснообск. Монтажспецстроя», находящиеся ближе к центру) ?.. И как вы считаете, наличие банковского финансирования стройки в нынешних экономических условиях — это «+» или «-» ?.. Спасибо.

Вадим Сухарев: Если вы покупаете квартиру с целью инвестиций, рано или поздно там все равно кто-то будет жить, она же не будет стоять пустой вечно. И здесь важно обращать внимание на качество строительства, на инфраструктуру.

Сергей Николаев: В условиях кризиса, проектное финансирование, с моей точки зрения, это плюс. Что вы хотите, покупая квартиру: сдавать ее или купить и перепродать. Нужно посмотреть, за сколько квартиру вам продают, когда ее сдают, насколько надежный застройщик, сколько стоит подобная квартира у этого застройщика после сдачи объекта, — после этого делать выводы и принимать решение. Всегда работает схема: чем выше риск, тем выше прибыль в итоге. Согласен — где лучше инфраструктура, квартиру сдать проще.

Валентин: Не рискованно сейчас вкладываться в проекты со сроком сдачи 2016 год? Застройщики сегодня деньги получат, а стройматериалы уже подорожали...

Вадим Сухарев: В этом случае заключается договор долевого участия. Есть застройщик, который приобрел землю, заказал проект, привлек инвесторов в этот проект, начал заключать договоры долевого участия. Покупатель здесь не приобретает квартиру, он, доверяя свои деньги застройщику, подтверждает, что он верит, что у застройщика земля в собственности и он построит дом в указанное время. Риск есть всегда. Нужно понимать, что это долгосрочная инвестиция. Доход вы получите даже не через 2 года. Нужно внимательно изучать надежность застройщика. Мы не заморозили ни один наш объект.

Приобретение недвижимости это в первую очередь сохранение денег. Заработать можно только на стройке.

Сергей Николаев: Важен не срок сдачи, а надежность застройщика. Все зависит от политики компании. Изучайте историю компании. При покупке квартир, сдающихся до середины 2016 года, есть свои плюсы, например, вам могут продать ее в рассрочку до конца строительства.

Антон: Стоит ли ожидать снижения ставок по ипотеки, если ЦБ опустит ключевую ставку 17%. Стоит ли ожидать в ближайшие время повышения цен на квартиры в новостройках?

Вадим Сухарев: Не готов давать прогнозы по месяцам. Экономика России вместе с курсом доллара отправлена в свободное плавание. В первую очередь застройщику нужно собрать определенную подушку безопасности. Найти подходящих подрядчиков, клиентов и т.д. Как только подушка безопасности будет создана, цены пойдут вверх.

Сергей Николаев: Ставка ЦБ была поднята, чтобы убрать панику с валютного рынка. Думаю, дальше таких резких толчков не будет. При ключевой ставке в 17 % ипотека должна быть под 20 %. Путин говорил о поддержке ипотеки в такой ситуации, так как под такой процент никто ее брать не будет. В ближайшие полгода резкого роста цен вряд ли стоит ожидать. Но дальше цены будут расти.

Наталья: Возможна ли схема обмена имеющегося жилья на квартиру в «Оазисе»?

Вадим Сухарев: Насколько я знаю, у нас нет таких схем обмена. Советую Наталье позвонить в наш отдел продаж — возможно, мы сможем что-то предложить.

Александр: Добрый день! Каков прогноз динамики цен на вторичную недвижимость в первом квартале 2015 г?

Сергей Николаев: Вторичный и первичный рынок жилья — сообщающиеся сосуды. Ситуация здесь сильно не отличается. Максимум разница по ценам может составлять 20 %. Но государство заинтересовано в поддержке строительства, поэтому, думаю, что на новостройки цены будут расти быстрее. В январе-феврале все будут выжидать. Резких движений на рынке не будет.

Жучков Анатолий Иванович: У меня не вопрос, а благодарность участникам онлайн-конференции. Сам житель Омска, покупал в плохо знакомом городе в 2012 году квартиру дочери. По совету г-на С. Николаева выбрал первый дом ЖК «Оазис». И нисколько не пожалел. Наоборот, рассказываю своим знакомым, какой замечательный дом построил и обслуживает г-н В.Сухарев.

Вадим Сухарев: Спасибо. Очень приятно слышать такие слова.

Артём: Здравствуйте!!! Хотелось бы задать вопрос как инвестору в строящийся дом по ул. Лескова, 22. Ожидаются ли в следующем году какие нибудь проблемы по финансированию и стройке этого дома? Не будет ли заморозки стройки? Только честно?

Вадим Сухарев: Этот вопрос мы обсуждали неделю назад. По этому дому у нас было только 12 дольщиков. Мы решили продолжать стройку. Поверьте, моих денег в этом проекте больше, чем ваших. Стройка будет идти.

Юлия: Проекты какого плана традиционно «сыпятся» в кризисный период? Каких объектов лучше избегать сегодня?

Сергей Николаев: Чаще всего сыпятся проекты от компаний, которые строятся только на деньги полученные от дольщиков, которые закредитованы очень сильно и которые мало времени еще работают на этом рынке. В первую очередь нужно смотреть на репутацию застройщика. Нужно посмотреть есть ли у данной компании замороженные объеты. Были ли у нее замороженные объекты в 2009-2010 гг. По моим прогназам, в грядущий кризис от 15 до 30 % компаний имеют шансы разориться или пройти через банкротство. Поэтому возможность попасть в долгострой очень высока — больше 50%.

Вадим Сухарев: Если застройщик одновременно возвел 5 железобетонных конструкций — это только начало денежных потоков в проект. При кризисной ситуации встанут все 5 строек. При комплексной, постепенной застройке в случае кризисной ситуации застройщик может выйти из положения, предложив дольщиком домá, стройка которого испытывает сложности, варианты в уже построенных объектах или объектах, испытывающих меньшие трудности. Именно так строим мы.

Юлиана: На что вы строите? Каковы ваши источники финансирования?

Вадим Сухарев: По большей части в наше строительство вложены деньги, полученные от бывшей у нас компании «Сибирский Берег». Частично используются деньги дольщиков. Деньги от проданных уже готовых квартир.

Екатерина: Добрый день! Вадим хотелось бы уточнить о сроках сдачи в жилом комплексе «Оазис» по адресу Лескова, 25, его сроки сдачи остаются прежними и все-таки есть вероятность задержи? Заранее благодарю за ответ.

Вадим Сухарев: По этому объекту нет риска задержки.

Борис: Вадим, подскажите, есть ли у вас некие стратегические ориентиры по срокам завершения строительства ЖК «Оазис»? Или же все есть планы только по конкретным объектам, которые могут меняться в зависимости от состояния рынка?

Вадим Сухарев: Проект был рассчитан на 7–8 лет с учетом одного возможного кризиса в этот период. Думаю, что строительство завершим к 2020 году.

Ольга: Здравствуйте, очень хочу купить квартиру в «Баварии», но проблемы с продажей из-за того, что нужно оформить сделку только через опеку, а это еще 2 недели минимум и опека начинает принимать документы только после 11 января 2015 года. Можно ли узнать, когда вы планируете поднимать цены на 17-19 дома и если «да», то на сколько? Спасибо!

Вадим Сухарев: Если я правильно понимаю, речь идет о домах которые у нас находятся на сдаче. В январе мы получим документы от ввода и уже не сможем заключать договоры долевого участия.

Наталья: Добрый день! Хотела полгода назад купить однокомнатную квартиру в этом комплексе для своего проживания, но свободных квартир уже не было. В итоге инвестировала деньги в стройку, дом сдается в 1 кв. 2015 года. После продажи квартиры (понимаю, уйдет, возможно, не за один месяц) все-таки хотела купить квартиру именно в «Оазисе». Будут ли там строится новые дома? Если будут — какие вы прогнозируете сроки старта и окончания продаж однокомнатных квартир в ЖК «Оазис»? Успею ли я? Есть ли возможность бронирования? Какие сроки сдачи жилья?

Вадим Сухарев: Вся информация есть на сайте ЖК «Оазис».

Валерия: Является ли в нынешних изменившихся условиях 100%-е банковское финансирование объектов стройки гарантией того, что застройщик не будет признан банкротом, а стройки 100% будут завершены в срок или хотя бы вообще завершены, а не трансформированы в долгострой? Ведь банки изменили ставки как для физ.лиц, так и для юр.лиц. Очень переживаем. Спасибо.

Вадим Сухарев: Застройщик вложил своих средств 30 %, а 70 % собрал по банковское финансирование. Договор заключается на какой-то срок. На этот срок квартиры находятся у банка в залоге. Если по истечении срока дом не достроен, квартиры переходят к банку, и что он будет с ними делать — большой вопрос.

Сергей Николаев: Нужно смотреть конкретную ситуацию. Обычно, если есть проектное финансирование, то банк всегда очень тщательно проверяет застройщика, следит за действиями застройщика, за темпами строительства. В этом случае вероятность, что дом будет достроен, выше.

Алина: Добрый день! Реален ли срок окончания строительства комплекса Е2Е4, указанный в ДДУ?

Вадим Сухарев: Абсолютно реален. Этот объект находится недалеко от ТРЦ «Аура», в центре города. Проблем с его рентабельностью нет.

Яна: Будет ли строится магазин около «Баварии», что еще нового ждать по благоустройству?

Вадим Сухарев: По благоустройству дворов не скажу — пусть будет сюрпризом. Магазин на начальном этапе не нужен. Жильцов еще немного. Площадка под МФК в «Баварии» остается, будет строится.

Алексей: Вадим, хотим купить квартиру по адресу Лескова, 28/2, в первой половине дома подходящих планировок не осталось, будет еще и вторая часть этого дома, но в нем нет опубликованных планировок, когда их можно будет увидеть? и будут ли цены ниже, чем в первой части дома?

Вадим Сухарев: Мы приняли решение не торопиться с выводом на рынок этого дома. Планировке во втором доме будут попросторнее. Решили, что товар пока не совсем адекватен тому спросу, который будет в 2015 году, поэтому пока придерживаем этот дом.

Ива Аврорина: Онлайн-конференция завершена. Спасибо за внимание.

Полный текст конференции опубликован на сайте НГС.Новости, постоянная ссылка:http://news.ngs.ru/conference/2862